Wiele razy miałem okazję rozmawiać z właścicielami mieszkań na wynajem, którzy zawarli umowę najmu z lokatorem, który uporczywie sprawia problemy. Po nieudanych próbach polubownego rozwiązania problemu wynajmujący najczęściej szukają rozwiązań pozwalających natychmiast uwolnić się od trudnego najemcy. Zgodne z przepisami wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym czyli z dnia na dzień nie jest jednak możliwe dla właściciela. Z takiego rozwiązania może skorzystać tylko najemca i to w ściśle określonych przypadkach.
Forma wypowiedzenia zależy od rodzaju umowy najmu
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, aby było skuteczne musi nastąpić w formie przewidzianej w przepisach. Przede wszystkim musi być doręczone do najemcy w formie pisemnej. Przekazanie informacji o wypowiedzeniu telefonicznie bądź mailem nie odniesie skutku.
Sposób wypowiedzenia umowy zależy od treści samego najmu. W przypadku umów na czas określony, warunki wypowiedzenia powinny być ustalone w samej umowie. Jeżeli mamy do czynienia z umową na czas nieokreślony pomocne będą przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i kodeks cywilny. Istotne jest również która ze stron umowy chce wypowiedzieć umowę. Wynajmujący mieszkanie ma tutaj zdecydowanie trudniejsze zadanie.
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
W przypadku Wynajmującego, który chce rozwiązać umowę najmu mieszkania jak najszybciej, zarówno w przypadku umowy na czas określony jak i nieokreślony zastosowanie będzie miał art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Aby możliwe było skorzystanie z tego przepisu zachowanie najemcy musi spełnić określone w nim przesłanki. Przykładowo najemca musi zalegać z czynszem za 3 pełne okresy płatności, używać mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, powodować szkody, naruszać porządek lub podnajmować.
Szczegółowy opis tych przesłanek znajdziesz w tym artykule
Nawet w tych wszystkich przypadkach, w których winny jest najemca mieszkania, nie jest możliwe wypowiedzenie umowy najmu mieszkania z dnia na dzień. Konieczne jest zachowanie co najmniej jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, a w przypadku niektórych przesłanek może być potrzebny okres nawet kilkukrotnie dłuższy.
Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym przez najemcę
Najemca lokalu mieszkalnego ma możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku kiedy mieszkanie w chwili wydania go najemcy ma wady uniemożliwiające korzystanie z niego pod warunkiem że w chwili zawarcia umowy najemca nie wiedział o tych wadach (art. 664 KC § 2 i §3 Kodeksu Cywilnego ), a także w przypadku kiedy takie wady powstały już po wydaniu nieruchomości, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim (art. 664 KC §2 Kodeksu Cywilnego).
Na wynajmującym ciąży obowiązek aby przedmiot najmu był w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 KC §1 Kodeksu Cywilnego). Usterki, które istniały przy zawieraniu umowy najmu i powodują, że mieszkanie traci swoje zasadnicze funkcje takie jak np. uszkodzony system ogrzewania lub brak okien powodują urzeczywistnienie się przesłanki do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu pod warunkiem, że najemca nie wiedział o nich w chwili gdy zawierał umowę lub gdy wystąpiły one później i właściciel nie podjął się ich naprawy pomimo zawiadomienia przez najemcę.
Kolejnym powodem wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, czyli bez zachowania terminów wypowiedzenia jest stan mieszkania zagrażający życiu lub zdrowiu najemców. W tym przypadku nie ma znaczenia, czy najemca wiedział o wadach w chwili zawierania umowy. Przykładem wad, które narażają zdrowie lokatorów jest pleśń na ścianach lub stan konstrukcji budynku grożący zawaleniem ( art. 682 KC).
Najemca chcąc wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia powinien sporządzić wypowiedzenia na piśmie i wręczyć je wynajmującemu za potwierdzeniem odbioru lub wysłać listem poleconym. Rozwiązanie będzie skuteczne z chwilą dojścia oświadczenia w taki sposób że adresat mógł się z nią zapoznać.
Nierówne uprawnienia stron umowy najmu
Jak można przeczytać wyżej wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym nie jest możliwe dla właściciela mieszkania. Ustawodawca tak ukształtował prawo wypowiedzenia aby chronić najemcę przed utratą dachu nad głową z dnia na dzień. Wynajmujący aby skutecznie pozbyć się najemcy musi spełnić szereg wymagań. Jednak nawet w najkrótszym wariancie cały proces zajmie co najmniej miesiąc. Całkowicie odmiennie kwestia ta wygląda od strony najemcy. Aby mógł on skutecznie wypowiedzieć umowę najmu muszą zostać spełnione określone przesłanki. Należą do nich wady mieszkania, które obiektywnie uniemożliwiają korzystanie z niego lub zagrażają bezpieczeństwu najemcy.
Przy wynajmowaniu swojego mieszkania najlepiej przemyśleć wszystkie możliwe scenariusze już przy pierwszej czynności. Bardzo ważne jest aby podpisać z najemcą dobrą, dobraną pod konkretną sytuację umowę najmu, która zabezpieczy interesy obu stron.
